林律師多年來在物業管理資源中心，各社區及屋曾義務講解物業管理之法律問題，綜合多年各街坊及業主經常提及之問題，林律師以真實之法庭判例，作以下之解答：

(一) 管理費是怎樣分攤的？

管理費的徵收，是由公契厘定的，而分攤的方法大致可分為以下各類：

1. 按管理份數計算；
2. 按按金比例計算；
3. 按簽署公契時的管理費比例計算；
4. 按每單位計算；
5. 按單位面積計算；
6. 按業權份數計算；或
7. 在並未提及計算方法時，按業權份數計算。

(二) 維修費或基金又是怎樣分攤的？

維修費或基金之厘定，首先要確立公契中是否有列明維修的類別及分攤方法，如屬同類維修，業主必須根據公契訂明之方法分攤，否則須按業份數分攤。

在1998年九龍A屋在多次業主大會中通過維修，其中便發生維修費用分攤的爭議。該屋根據業主的議決已進行維修，但其中一名地鋪業主不願繳交以業權份數計算之攤分，她認為攤分是須按照公契中所定，以按金比例去計算的，否則須支付4.5倍維修分攤費用。

土地審裁處的決定令該業主失望，於是她便向上訴庭上訴，結果該名業主得值。

(三) 如遇個別業主欠交管理費及維修費時，管業經理或法團可採取甚麼追收之手段？

通常業主欠交管理費及維修費時，管業經理或法團可採取以下各種方法追收：

1. 發出繳費通知書及提醒函；
2. 以電話方式提醒；
3. 出具律師信追收並提示將採取法律行動；
4. 確定公契是否賦予權力進行押記之登記；
5. 在登記押記之前，應對業權作出查察，看單位是否存在按揭，如有的話，應出具函件予按揭銀行，要求其考慮在建築物管理條例第344章(“BMO”)中第25條之大前提下代業主請繳欠款
6. 如單位屬出租性質，可根據BMO等23及24條，向佔用人追收欠款與及扣押動產以代付欠款。
7. 如欠款屬HK$50,000或以下，可入稟小額錢債審裁處向該名業主追討欠款。但值得注意的是，如該名業主提出抗辯，其理由是議決無效，或計算攤分方法有爭議，則小額錢債審裁處會將案件轉交土地審裁處處理。
8. 在2000年，B屋之法團向小額錢債審裁處入稟，分別向7名地鋪業主追收欠交之管理費，而該等業主主要提交之抗辯是因為管理費中包含了增收的垃圾費，但B屋的管理委員會並沒有提出擬備好的預算，亦沒有根據擬備好的預算為基準，釐定徵收的款額，因此該案便轉交土地審裁處處理。其後，土地審裁處裁定法團管委會的決議並不符合有關BMO中第21(4)條及附表5第一條的規定，因而無效，而業主亦不需要遵守。法團並因此而須付本案的訟費。

(四) 議決在甚麼情況下會無效？

根據過往案例，下述之情況將被視為無效：

1. 通知開會期不足14天；
2. 如需通過之議決並未列於通知開會之議程中；
3. 所通過之議決為追認之前通過之無效決議；
4. 議決是憑藉其他事項而通過的；
5. 通過問卷而被視為議決的；
6. 在會議中並未擁有合法人數；
7. 在會議開始後未能保持合法人數；
8. 議決增加管理費但未有預算案支援等。

(五) 法團進行維修，是否一定要召開業主大會通過才可進行？

一般來說法團進行維修都要經過業主大會通過與及進行有關根據程序，但根據第344章第18(1)(b)段，法團須在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理。

在1998年機電工程署曾向西環C屋法團發出指令，必須更換電力裝置以符合現行規格。

法團並未按有關規定開會，在追收其中兩名業主有關攤分時不得要領，因而入稟土地審裁處，兩位業主不反對工程費總數及法團所索金額，但認為法團沒有正式召開業主大會，通過有關工程及收費的動議，所以無權徵收此費用。

最後審裁處頒令，說明有關更換電力裝置工程，屬於第18(1)(b)範圍內的工作，無需業主大會通過，法團也必須照辦。各業主有責任繳付該項工程費用。

餘下兩項工程不在此列。未經有效業主大會通過或追認，法團不可收取有關費用。此部份申請駁回。

(六) D屋內有商鋪佔用鋪外行人通道以及店鋪外的簷篷底，法團可採取甚麼行動？

法團可向“商鋪業主”發出書面警告，要求它在14天內將放置於大廈簷篷底以及鋪前之行人通道位置的貨物及雜物移走，否則它會提出起訴。
當然，法團在正式採取法律行動時是須要舉証被佔用的地方是公用地方，而最終法團是要向法庭針對該業主申請禁制令。

但值得所有法團注意的是，如有任何人士佔用公用地方，都應儘快採取法律行動。

在1991年，時效條例已被修改逆權法，如有非業主佔用有關土地起近12年，法團便不能收回被佔用之土地，包括如該被佔用之土地為公用地方。

逆權法只適用於非業主佔用人，因為在屋內每一位之業主即是該屋之共同擁有人，是不可以引用逆權法的。